一财长富行业动态：房地产基金路在何方 曲径通幽细探寻

中国经济已经进入了新常态，房地产黄金十年也已被普遍认为已经结束，在这样的大背景下，房地产基金又会描绘出怎样的蓝图？

2014年10月23日，一财长富资产管理有限公司总裁陈贤锋、五牛基金高级投资副总裁徐丹、三益资本投资副总裁陈斐、凯思达资本高级副总裁全宇、钜洲资产副总经理石景、张江科技园张江发展基金部董事总经理林倍行等，同200多位房地产和金融跨界人士一起参加了投资界沙龙的第145期——房地产基金专场。

作为此次探讨“新常态下：房地产基金怎么玩？”的圆桌主持人，一财长富资产管理有限公司总裁陈贤锋用其幽默又极具专业深度的开场，介绍了当前房产市场的大环境、金融发展的大背景，一针见血的提出了房地产基金的迷思。

一财长富总裁陈贤锋指出：现在基于房地产黄金十年基本结束了，虽然市场在说我们已经进入了白银十年，但无论如何，一个不争的事实就是现在房地产行业利润没有那么高，周转可能也有一定的问题，按照我们的话说是流动性有一定的问题，但是流动性有问题行业也不足以支撑这么高的资金成本，这对中国刚刚起步的房地产基金行业来说，无疑都有一定的影响。而房地产基金如果想要健康的持久发展，必然需要思考未来的几大方向。

起步的中国房地产基金行业来讲下一步应该怎么走？

一、 房地产基金证券化

房地产基金证券化可以说是一个大趋势。从国家推出房地产抵押、支持证券、还有信托基金等政策就可以看出，政府正在积极的推动和主导证券化。虽然就目前的情况而言，房地产基金证券化还有漫长的路要走，但是跨行业的市场配置必须要考虑，为未来对冲行业中会遇到风险做好充分的准备。

现在，最应该做的事情是更加完善我们的风控手段，把投后管理做的更细一些。耐心等待适合的时机，做一些多元化的配置，逐步走上健康的证券化之路。

二、 集中化  精细化  跨界

房地产基金的未来呈现三大特质：集中化、精细化、以及跨界。

大型基金目前已经呈现集中化趋势，并且已经由此在行业中占据了优势地位。可以说，越来越多的细分市场是一个行业发展开始走向成熟的标志，随着房地产基金界的不断发展，也一定会走上精细化的道路。而集中和精细也能使的大家在比较资金成本时更有优势，一样的东西、集中且精细的产品，其回报率会更高、计划的整体体现会更好。

随着社会大环境的整体变化，传统行业和新兴行业的跨界合作早已经不是什么新鲜的事情，前有互联网金融的经典案例、后有020市场的不断探索，房地产基金的跨界合作就是产业同盟上市的发力点。

三、 债权+主动管理

债权作为房地产从过去到现在，或者说未来很长的一段时间内重要的资金构成主体，在房地产基金的未来发展中必然还是会占领着非常重要的位置，也是市场的真实需求。但需要注意的是，如果一直简单的只做债权，最终一定会使得债权变成昨日黄花。

未来资产管理部门应当更加深入到主动管理方面，在做债权的时候把握参与股权分红的机会，抓住这部分被忽视、但又有巨大上升空间的部分，把项目做好，收到最好的回报，

四、 投资更谨慎

相较于以往，房地产基金的发展有所放缓。房地产行业的风险同时加剧了房地产领域投资的风险。目前，行业里面很多的地产基金公司遇到了兑付压力，而且，由于这个兑付压力是由于行业在前几年爆发式增长所带来的结果，它还会不断在地产基金行业中蔓延。更谨慎的投资能够降低投资人可能受到的风险

不过，可以看到，国家也正在积极出台很多措施来降低房地产基金的融资成本，央行也在释放一些流动性。所以，有资质的大型房地产基金会较为顺利的度过这段相对煎熬的时光，且使得整体行业对于自身提高项目研判能力、管理能力和风险控制能力均有所提高，更有利于行业整体健康发展。

五、 REITs 尚需观望

REITs是房地产证券化的重要手段，在国外有着长足的发展。而在国内，多少有点水土不服。时至14年，中信启航才作为国内首个REITs正式挂牌。

REITs虽然有着广阔的发展空间，但是国家的金融政策、税收政策等等都尚未落实，所以中国的REITs市场还要多方的继续努力，才有可能走上相对成熟的道路上来。